作者:綦彦臣 原载于:北青网 2012-9-20

  新浪泰州房产讯 案例:一对均是大学本科毕业的夫妇,毕业就有工作也结婚,每人月收入2千5百元,吃饭、交通、人情、阅读为1千5百,月共净余两千元;他们面对一百平米、总价为一百四十万的房子要做出最艰难的权衡:要房子,不能要孩子,好比希特勒“要大炮,不要黄油”一样了。

  引言:两个具体数据

  进 入2012年,中国的宏观调控政策并没有放松,其中尤以对楼市的调控最为坚决。国内外的经济学家们对此有不同的看法,大多数认为将促使房价向合理水平回
归。其实,所谓回归就是下跌罢了。少数学者认为房价大幅下跌会伤害中国经济,至少让百姓手中的存量资产缩减。其实,所谓缩减只不过是那些炒房的或用第二三套房套利的才会面临。

  我在接受媒体采访时,首先给出楼市降60%的专家经验判断。国内网站对此进行转述:“最近,温家宝和李克强强调,要坚持房地产调控不动摇。经济学家綦彦臣表示,以固定资产泡沫带动增长,中国已经付出了昂贵的代价,房地产泡沫破
裂对发展实体经济是有益的。綦彦臣:‘降幅至少有60%,才能出现一种什么样的市场呢?真正的房地产住房消费,也就是说,你买了房子就是为了一家人住,而
不是投资与投机。政府你千千万万不能从房地产上贪钱,土地出让金占了地方财政收入的40%以上,这是为什么呢?就是我们的政府养得闲人太多。’”

  一、茅派观点:经济难题背后的国际恐惧

  上面的报道以采访茅于轼老先生为主,按其书面资料看,茅老说的“房价下降50%都不过份”,是以2011年10月底的中国楼市第二波降价潮为基期(起点)的。而我的说法则是指 2012年年内降60%,即以1月1日的全国平均房价为基期,到12月31日降下60%来。如果没有60%这个应然转化为实然,那么高房价在通胀中的贡献 率(推动因素)就不会有明显降低。

  还有一些不同的预测也认为中国房价应当大幅下降,如安德鲁?埃里克森与盖布?柯林斯援引中国银行业的资料
称:“房地产价格下降可能会妨碍国内生产总值(GDP)增长。中国农业银行最近估计,北京和上海等一线城市房价须下降25%、二线城市须下降15%才能在
2012年回归合理水平。”

  这两个数据显然比此前任中国银监会主席的刘明康的预测要保守一些,刘明康的说法是:中国银行业能抗住40%的房价下跌,而不致发生信贷风险。

  关于60%的说法,在2012年3月中旬已然成为某种程度上的共识,如加拿大皇家银行风险管理顾问陈思进专门在网易微博开了“房价降60%”的专栏。香港凤 凰卫视还以“陈思进:房价降60%是有可能,政府阻止不了”为题目,进行了报道。陈思进的解决办法是“收空房税”。有趣的是,陈思进的60%数据来自茅于 轼的修正。他说:“茅老和我的看法几乎完全一致:‘空房那么多,我估计30%都不止,恐怕有50%,太危险,最后就是破灭。我估计将来房价降60%都有可能,政府阻止不了。’”(我们不妨称此种说法为“茅派观点”)

  更为有趣的是,360网转引的消息源虽然同一天为同一个话题采访了茅老和我,但我们两个人事前并未通气。至少,采访者没对我说“綦先生,茅于轼老师说房价要降50%,您怎么看”那样的话。

  以上“两个有趣”是专家经验的反映。那么,在另一方面,为什么会有少数专家学者对房价大幅下降表示忧虑或反对呢?(我们不妨把此种观点称为“非茅派”。)很 简单,经济学家几乎都有预设立场,这是影响其专家经验生成的重要因素之一。茅派观点的预设立场是为了大多数买不起房的底层,也包括只有一套房子而无力实现
第二套需求的家庭。

  二、纯微观:以北京为例进行的调查

  为了让房价直观化,我选在北京某个中介机构挂牌推出的三处3室2厅2卫的房子为分析对象,其应然的变化是:

  (一)A,182平米,从目前的3.8万每平米降到1万5千2百,总价从690万降到276万元;

  (二)B,168平米,从目前的3.98万每平米降到1万5千9百,总价从670万降到268万元;

  (三)C,138平米,从目前2.68万每平米降到1.07零万,总价从370万降到148万。

  即 便这个变化产生,北京的房价还是不低,对于中低收入者仍是一个压力。以这三个“点”(处房子)为分析对象,平均价格还是接近1万4千,平均每套房子230 万。当然,这种3室2厅2卫超过一百平米的房子显得奢华了些,而以其平均面积163平米为基数,给降到设定的100平米(假定除去一厅一卫),即购买有总 支出降低38%(约数),那么,每套房子还要140万有余。这么算账很宏观也略显粗略,但试想一下(现实案例的高度抽象):一对均是大学本科毕业的夫妇, 毕业就有工作也结婚,每人月收入2千5百,“房外开支”(吃饭、交通、人情、阅读)为1千5百,月净余两千元;他们面对一百平米、总价为一百四十万的房
子,是个什么样的心理负担?或许他们会在房子与孩子之间做最艰难的权衡——要房子,不能要孩子,好比希特勒“要大炮,不要黄油”一样了。毕竟,过平常日子 的夫妇不是战略家,也不想发动第三次世界大战。或许,他们在极度愤怒的情况下,卷入可能的社会骚乱。

  当然,非茅派观点也不是没有道理,因为房价大幅下跌会使家庭资产存量急剧缩小,并且中国多数城市家庭的大部分资产又在房子上。英国《每日电讯报》记者菲利普?奥尔德里克2011年11月19日 有报道《中国对房价下滑感到焦虑》文中引述国际地产投资顾问公司莱坊集团上海研究部一位主管的话说:“政府的目标是控制房价,使之不要快速上涨,同时避免 房价急剧下跌,因为这可能导致经济和社会动荡。”

  《参考消息》的该篇译介还综合了另一篇来自新加坡《联合早报》11月20日的报道《有学者 为房价跌喊冤引争议》,它援引了身兼央行货币政策委员会委员的一位清华大学教授的观点,说是“北京、上海、广州出现10%下降的话,一定会带来比房价上涨 30%更大的社会问题。刚买房的年轻人一定会抱怨”。这是国内最著名的非茅派观点,更如报道所说:为高房价辩护的声音又招来更多的“板砖”。

  为什么会有人拍“板砖”呢?或者说,手持“板砖”的网络发言者绝大多数不是经济学者,他们凭直观而来愤怒缘自何处呢?

  首先,以房产为家庭主要资产的大多数一套房拥有者,其获得的涨价收益是虚拟的,因为他们不可能出售或抵押仅有的一套房子。同样,跌价对于他们也是虚拟的。即便因有重大变故,如车祸或癌症等,也不会变卖房产而尽可能靠人际关系来借贷,以应对目前的危机。

  其次,对房价涨落感觉最明显的是拥有二套房或更多一点的人或家庭,这类的家庭(或个人)是以房产为投资对象的,比如靠出租费赚取归还房贷或维持生活。另外的一些,则是炒房的公司及个人,他们的投机而非投资行为更容易受到房价下降的损害。

  三、被信心:全球化吊诡之一种

  英 国报纸对中国房价的忧虑可谓溢于言表,如上指的记者奥尔德里克在报道中写道:“全球复苏的希望遭受新打击:房地产市场出现今年最差业绩后,有迹象显示,中 国经济已经走过高潮,开始冷却。”他还引述了英国著名投资公司专家的预测,“今后两年,房价下跌15%至30%”云云。但在中国普通百姓看来,中国房价不 会影响外国人,因为中国房子[最新消息 价格 户型 点评]是不出口的,它不是衬衫也不是电玩。

  不过,全球经济一体化以来,“信心”一词的影响很重要,而人们摸不着、看不见的“信心”往往要通过主要经济体的决策来反映。于是,中国持续的经济增长在“被信心”之后,其中的房价也成了一个重要指标。就国际经济循环的本质来讲,中国房价下降对全球经济是有莫大好处的。这是因为房价降下来,中国的内需扩大了,对国际上的出口规模降了下来。外国人少进口中国的东西,而改成他们自己做,他们本国的就业机会就增加了。还有,中国大量的资金不再往房地产上扎堆、死挤,还会增加大量消费品进口,对国际社会也有好处,这也早是发达经济体如美国与欧盟所乐见的。

  经过上面这一段解析,我们可以看得到:第一,有时候,外国(包括境外,如香港)的经济学家会很“蒙灯”,往往预测反了中国经济政策的效果;第二,不管外国人说得对与错,中国经济作为一个影响世界信心的因素将会长期化存在。

  既然存在“被信心”,其实“被汇率”等争议性的判断也是存在的。在房价下行出现之后,又来了个“被动荡”——说房价下行会引发社会动荡。问题恰恰相反,持续的高房价才是社会动荡的重大诱因之一!

  中国房价之所以“被动荡”与“被信心”还有更大的国际背景,即从2006年起,发达经济体的房价就一直在下滑。外国投资公司在承担巨大压力的情况下,希望中 国别给添乱。你一大降,外国百姓会说:“哇!中国也在降(房价),我们这里还会再降的。”还等买贱房。外国老百姓也是老百姓,尽管平均受教育的程度高于中 国百姓,教育质量也比中国好得多,但百姓里面有经济学基本训练的人毕竟少之又少。除了百姓的经济学训练匮乏之外,更重要的是外国投资公司有两个难处:第一点,不管他们以什么方式进入了中国房地产市场,其资金回收必然会受房价下跌的影响,而以大规模热钱进入的那部分更容易被冷滞的房地产市场套住,因此,他们呼吁中国方面或是放松货币或是采取财政支持,这样,他们好“跑”;第二点,美国应对金融危机采取了持续的贬值,也就是说“被汇率”的中国货币处于变相升值 状态,这引起了后者的注意而采取了更为严格的盯住热钱的政策。坦率而言之,后一点的应对措施起不了多大作用,关键是“被信心”背景下,中国货币当局与外国 待进热钱的持有者之间,形成“麻杆打狼两害怕”的局面。

  从纯粹经济学角度讲,中国房价大跌导致的内需扩大,对进入中国的热钱有好处,因为这 个过程是人民币对美元自然升值的过程,也即更少的人民币换更多的美元。热钱退出去可赚不少汇差。纯理论是这样,但被房地产套住就是另一回事情了。外国公司对中国经济参与程度很深,自然有其发言权,更当有它的利益代言人。只不过,在中国目前泛道德化环境下,这种诉求被贬义化了,而泛道德化诉求在经济学上就是 缺乏确定前景的“项目”。

  结语:究竟谁绑架了谁?


  中央政府作为责任最重大的调控者也可以利用泛道德化压力,从而迫使房地产开 发商考虑反对调控的社会后果,一如香港《南华早报》2011年11月21日的报道《房地产泡沫最终出现干瘪迹象》文中说:“中央政府应该因顶住来自开发商 及其代言人的压力而受到赞赏。”这篇报道还说,“经济学家、地方官员和一些官方智库都站在房地产开发商一边,纷纷发出可怕的警告,称房地产市场发展放缓将 对更广的经济领域产生潜在的影响”,云云。

  放下外国公司的“隐形利益”不论,“被信心”也不是没有任何一点经济学道理,只不过它比较微观。中国房价不仅仅是下降,而假定会出现总体崩盘,最明显的会使全球钢铁与铜的价格大幅下降。对于整个世界经济来说,这是两个比较微小的影响因素。它们与中国 借房价大幅下挫而实现的经济模式转变给全球带来的好处相比,几乎微不足道。更准确地说,钢铁与铜价格下挫的负面影响是短期的,而中国经济转型的正面影响是长期的。这个“长期”有多长?至少五十年,乃至于整个二十一世纪。

  放下危机时间区间不论,仅就经济伦理来说,中国的房地产市场实际上是一个 互相绑架的领域:第一,赌中国模式一定会取代美国模式国际投机资本试图绑架中国经济,反过来却被中国经济的一个局域所绑架;第二,一般认为是房地产开发商绑架了地方政府、学者、智库,这固然是表面事实,其实地方的土地财政所具有的“围棋功能”的反绑架,更牢靠地绑住了开发商,从而使学者与智库成为互相绑架 格局中的“被中间”的弱势;第三,国际上赌模式之优的无良资本势力借助中国人残留的媚外思维,鼓吹现统治的合法、正当、优越,实际上是与中国“中央地方关 系”之历史难题相呼应的,换言之,“中央与地方关系”的互相绑架之状已经与国际吹捧中国制度之内在绑架关系,深度搅合在一起。

  在这些的看似 复杂的互相绑架关系之外,我们应当注意一个特定的内在联系——中国目前的制度缺陷恰好有利于国际无良资本借助国内特殊利益集团的持续牟利欲望,来一起盘剥 中国底层社会。前者不仅深度地参与到中国房地产市场,在股市上亦是如此,乃至于影响到国家政策的制定。这是人类有史以来做“成功”的内外合谋,用“卖国” 之类的词汇指责这种现象实在是苍白无力。当然,我既不是褊狭的民族主义分子也不是自诩的宽泛爱国者,我要坚持的是:作为现行体制的异议者,我也允许别人对我有异议。然而,那种丑陋的吹捧中国现有制度之优的国际无良资本势力,从来就不敢正视即回应如我之类的纯民间经济批判。这,也将是二十一世纪经济学说史上 的一大“异象”!

评论

nihao
0 # nihao 2018-09-02 16:24
这里是测试内容,文章不错

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